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農地転用とは

農地転用とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地転換することをいいます。区画形質に変更を加えなくても、駐車場や資材置き場などのように農地を農地じゃない状態にする行為も農地転用となります。また、一時的に資材置き場や、作業員事務所などにする場合も農地転用となります。簡単に言えば、農地(耕作を目的とする土地)を農地ではないものにすることをいいます。農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。必ず、農地転用の届出または、許可申請してください。農地転用には、そのパターンによって「3条・4条・5条」の3つの種類があります。それぞれ、農地法の第3条、第4条、第5条に定められいることからこのように呼ばれます。

転用農地が、市街化区域か市街化調整区域かによって手続きが変わります。

市街化区域の場合は『農地転用届出』
都市計画法による市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば転用できます。
※市街化区域とは
すでに市街地を形成している区域とおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。

市街化調整区域の場合は『農地転用許可』
市街化区域外の農地については、転用の許可が必要です。この場合、農用地区域内の農地は原則として転用が認められません。転用する場合は農用地区域からの除外申請を行う必要があります。
※市街化調整区域とは
自然環境や農林漁業と調和した土地利用を図るために、市街化を抑制する区域です。そのため、市街化調整区域内では、農林漁業及び公共公益施設などの適用除外建築物や、市街化を促進するおそれがない建築物等で、開発・建築許可を受けたもの以外は建築できません。


許可の種類

農地法3条許可
3条は「権利移動」に関するものです。農地は農地のままで、それを耕す人(または持ち主)が変更になる場合の許可、と言うと分かりやすいでしょうか。具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利(所有権、永小作権、質権、賃借権等)を取得した場合が挙げられます。

農地法4条許可
4条は「転用」に関するものです。自分の農地を転用する(土地の名義・持ち主はそのままに、農地を宅地等に変更する)場合の許可です。許可申請者は、転用を行う者(農地所有者)です。

農地法5条許可
5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。事業者等が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。許可申請は、売主(または貸主、農地所有者)と買主(または借主、転用事業者)の2者で行います。

許可権者
農地転用許可は、都道府県知事の許可となります。なお、農地が4haを超える場合(地域整備法に基づく場合を除く)には農林水産大臣の許可となります。

対象となる農地
登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態(農地性)である限り農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要です。

許可が不要なケース
・国、都道府県が転用する場合
・市町村が道路、河川等土地収用法対象事業の用に供するため転用する場合など
2haを超え4ha以下の農地について転用を都道府県知事が許可しようとする場合には、予め農林水産大臣に協議することとされています。

農地区分・許可基準
農地は、営農条件および市街地化の状況から見て次の5種類に区分されています。農地転用しやすい農地と、そうでない農地があります。

区分 許可基準

農用地区域内
農地
営農条件、市街地化の状況
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
許可の方針
原則不許可(農地法第10条第3項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可)

甲種農地 営農条件、市街地化の状況
市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等特に良好な営農条件を備えている農地
許可の方針
原則不許可(土地収用法第26条の告示に係る事業の場合等に許可)

第1種農地 営農条件、市街地化の状況
20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地
許可の方針
原則不許可(土地収用法対象事業の用に供する場合等に許可)

第2種農地 営農条件、市街地化の状況
鉄道の駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地
許可の方針
周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可

第3種農地 営農条件、市街地化の状況
鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地
許可の方針
原則許可

一般基準 農地転用の確実性や周辺農地等への被害の防除措置の妥当性などを審査する基準。

事業実施の
確実性
・資力及び信用があることを認められること。
・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること。
・行政庁の許認可等の処分の見込みがあること。
・遅滞なく転用目的に供すると認められること。
・農地転用面積が転用目的からみて。適性と認められること

被害防除 ・周辺農地に係わる営農条件に支障を生ずるおそれのないこと。
・農業用排水施設の有する機能に支障を生ずるおそれのないこと。
・土砂の流出、崩落等災害を発生させるおそれのないこと。

※許可申請の内容について、申請目的実現の可能性(宅地分譲を目的とする宅地造成事は、市町村が行うもの等を除き不許可)、被害防除措置等について審査し、適当と認められない場合は不許可となります。


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